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相談　Q＆A

今まであった相談例

Ｑ．借地権付建物の売却を考えていますが、地主の許可が出ません。どのように対応したらよいですか。

Ａ．この案件は、私の知人の相談だったので、売却して解決するまで相談に乗りました。
借地権は債権ですので、土地の所有者である地主の承諾が必要です。
借地権の価格を査定して、それに見合った承諾料を地主に掲示しましたが、承諾してもらえませんでした。
よって、非訟事件として、承諾に代わる裁判所の許可を求めました。裁判所の書記官によると北九州市では、この様な非訟事件は、当事者間で解決しているようで、年間に数件しかないそうです。地主さんは、弁護士を立てて対応しましたが、借地人の要求どおり裁判所の許可を得て、借地権付建物の売却ができました。

Ｑ．道路に接面する土地を借地として、自己の所有する土地とあわせて住宅を建てていました。その後、建物を解体して借地を返還しましが、自己の土地が囲繞地（他人地を通らないと道路に出られない土地）になりました。どうしたらよいですか。

Ａ．この場合、囲繞地通行権があるので他人地を通行することはできますが、建物を再建築できなくなっています。（都市計画区域内では、建物は2ｍ以上の公道に接道義務がある。）建物を解体する前に、底地の所有者とよく話し合って解体後の土地の利用法をよく検討すべきでした。幸いに、囲繞地を隣地の所有者に買い取ってもらいました。

Ｑ．異母兄弟の弟が死亡しました。弟は、独身で相続人に実母がいますが、実母とは生前から全く行き来がありません。兄の私は、弟の面倒をずっと見てきましたが、弟の持ち家を相続することが出来ますか。

Ａ．残念ながら民法上、弟をどれだけ面倒を見ていてもの、このケースでは、兄に相続分はありません。それを防ぐには、生前に遺言を書いてもらうしかありません。

Ｑ．奥さんから、夫の死亡後、現在住んでいる自宅を売却することについて、相談がありました。土地は、妻名義、建物は夫婦共有です。建物の夫の持分の相続登記後に建物を解体して更地で売却したいと思っているそうです。子供がいないので相続人が妻と夫の兄弟となります。夫は8人兄弟で、死亡時の年齢が85歳なので、相続人の把握が容易ではありません。自宅を売却することが出来るでしょうか。

Ａ．司法書士に依頼しても、兄弟が、今も存命しているか不明で、相続人を特定するのは、大変だと思います。
特定できない場合は、相続登記は出来ません。したがって、土地の売却は、すぐには出来ません。
しかし、違法ですが建物の解体及び末梢登記は、妻一人だけでも出来ます。よって、妻の責任で建物を解体すると、相続人から損害賠償を請求される危険はあるものの土地を売却することは出来ます。

Ｑ．土地を買いたいのですが、土地の一部に他人名義の住宅があります。
住宅の持ち主は、行方不明で、30年以上空き家です。土地を購入後、建物を解体することができますか。

Ａ．この建物についている旧借地法に基づく借地権の消滅を確認して購入すべきです。
価格が安いからといって、現況のまま購入して自ら借地権の消滅を画策することは、問題を複雑にするためお薦めできません。なお、売主は、借地権の消滅時効（10年）及び建物の時効取得の主張ができます。
また、借地契約に地代が明記されている場合に、未納が証明できれば、借地権消滅請求は通りたすいと思います。

Ｑ．競売物件を落札できたのですが、残金を入金する前に、当該物件で自殺していたことが判明しました。落札を取り消したいのですが、どのようにすればよいですか。

Ａ．執行裁判所の書記官を通して、担当裁判所に売却決定の取り消しを申請します。
申請書には自殺によるスティグマ（心理的瑕疵）による売却価格の変更の必要性を証明する必要があります。申請が必ず認められるとは限りませんが、残代金の入金前ですと比較的認められます。売却基準価格は、競売による減価（市場価格の約4割減価）を考慮して決定されています。
申請が却下される主な理由は、「自殺の減価」が「競売による減価」の範囲内であるということです。

Ｑ．土地を売却したいのですが、隣地との間で境界について争いがあります。売却できますか。

Ａ．境界の争いがある状態での売却は、難しいです。法務省の筆界特定制度を利用する手もあります。しかしその場合、土地家屋調査士による図面が必要となる場合が多い。資料作成費用も申請した者がすべて負担しなければなりません。国土調査が行われていても、所有者が承諾印を押さないと境界筆界未定地として処理されます。従って、境界争いがある時は、解決に費用と時間がかかり、売却によって入ってくる売却価格との比較検討が必要となります。

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